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每经热评|期房预售已然弊大于利 现房销售是大势所趋

每日经济新闻 2022-07-25 22:01:13

每经评论员 薛晖

近日,福建省永泰县一则土地出让信息引发议论,原因是“该宗地按现房销售实施”。在期房频频受烂尾和停贷困扰的当下,永泰的这一个原本并不起眼的“现房地块”突然间格外引人注目。

其实,地方政府在土拍中为部分地块增设“现房销售”条件,并非新鲜事物。近两年,北京、深圳、苏州的土拍中,均有先例。北京甚至出现过同一地块拍卖,一半要求现房销售一半要求期房销售的情况。

众所周知,尽管绝大多数商品房都可以“预售”。但实际情况是,现房和期房长期共存。只不过,绝大多数的“现房销售”是因为在预售期内没有卖完,等房子完全建成后转为现房销售。在“期”转“现”的同时,售价也会有所调整。现房的售价会高于期房。原因也简单,因为现房的风险低,当然就贵。

同样是一个商品房项目,期房和现房同房不同价,揭示了一个隐情——买期房类似于证券投资,存在一定风险。只不过,由于此前二十年房地产行业一路高歌猛进水涨船高,不但房地产期货风险几乎为零,而且成为最赚钱的投资。于是,很多人似乎忘了是在做“投资”了。

现实生活中,大家购买的商品一般都是现货,可以试穿试用甚至先尝后买,拿不到货或者货不对板的概率极低,但期房除外。期房预售的本质就是,开发商没有足够的钱,借购买人的钱来开发楼盘,然后把已属于购买人的房子建成并还给人家。又因为买房人的钱也不够,于是需要找银行借钱(按揭)。而银行又要求借钱需要抵押物,所以房主要把房子抵押给银行交换贷款,于是房子在抵押期间是属于银行的。所以,一旦期房烂尾,银行和房主都会心惊胆战。

然而,今年以来,受疫情和宏观经济走势的影响。开发商“雷声”不断。部分已预售的期房烂尾,原来属于低风险的投资行为成为高风险,因而引发社会对期房和预售制的讨论。眼下公众的最大诉求是,优先保护购房人的利益。这当然是对的。但其他投资人怎么办?具体来说,银行怎么办?信托基金怎么办?如果说房贷背后是一个个普通的家庭,那么信托背后同样是一个个家庭。另外,房企普遍都有内部员工的项目跟投制度。许多时候,跟投还带有强制性。一旦项目烂尾,跟投的钱谁来赔?还有永续债,不在负债表里,但也是别人的钱,赔还是不赔?当然,最弱势的人群当属建筑工人,他们被欠的薪金要不要优先赔?

显然,预售的期房一旦烂尾,就难以收场,不可能再皆大欢喜。

那么,我们该怎么办?作为对市场走向最为敏感也最灵活的地方政府和房企,已然在行动求变。

首先,企业已然意识到,未来购房者会对期房预售提高警惕。此种情绪必将影响市场,因此已抓紧“期转现”。一些企业要么拿出存货现房(一般都是不愁卖的抢手货)销售回款,要么将部分计划预售的期房转现房再出售。

其次,地方政府会继续提升土拍中的“现房销售”比重。从土地源头上控制期房预售比重,切实降低烂尾楼风险。

第三,预售资金监管将会更严,此前业内要求放松监管给开发商喘口气的呼声会沉寂。而预售资金如果不能在完工前打到开发商账户上,实际上也就失去了预售回款的最初目的。卖期房和卖现房的区别就不大了。

总之,在人口红利渐退,经济增速放缓,房价已达高位的大背景下,期房预售制已然弊大于利,不合时宜,现房销售将逐渐成为大势所趋。

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